Prüfung eines Immobilien-Kreditwunsches

Von Dipl. Kom. Wilfred Lindo

Wie geht nun der Kreditgeber an die Prüfung Ihres Immobilienkreditwunsches heran. Zuerst wird zwischen einem Eigennutzer und einem Kapitalanleger unterschieden. Der Eigennutzer wird die ausgewählte Immobilie selbst nutzen. In diesem Fall bewertet der Kreditgeber das Objekt nach dem Sachwert. Dazu wird die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert gebildet. Gibt es große Diskrepanzen zwischen dem Kaufpreis und dem ermittelten Sachwert, sollten Sie klären, woran das liegt. Das Objekt dient dem Kreditgeber als Sicherheit für den Immobilienkredit. Im Grundbuch werden entsprechende Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) eingetragen. Für eine Bank ist es aber neben der Objektprüfung von entscheidender Bedeutung, ob Sie in der Lage sind, den langfristigen Immobilienkredit auch zurückzuzahlen. Dazu werden unter Zugrundlegung Ihres Einkommens sämtliche Belastungen abgezogen und so überprüft, ob die Raten für den Immobilienkredit für Sie tragbar sind.

Ein Kapitalanleger wird das ausgewählte Objekt nicht selbst nutzen, sondern vermieten. In diesem Fall erfolgt eine Bewertung nach dem Ertragswert. Dazu wird der Gebäudewert durch Kapitalisierung des reinen Ertrages ermittelt. Der reine Ertrag ergibt sich aus den Jahresnettomieten abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der so ermittelte Wert wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Bei Neubauten mit 5 %, bei Altbauten mit 5,5% bis 6%. Ein einfacherer Weg zur Ertragswertermittlung ist der Ansatz der Jahresbruttomiete multipliziert mit einem Mietmultiplikator (10-20-fache Miete je nach Objekttyp und Immobilienmarkt).

Der Kreditgeber prüft nun, ob sich das Objekt selbst trägt, d.h. ob die erzielten Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten zur Darlehensbedienung ausreichen. Ist dies nicht der Fall, wird geprüft, ob die gesamte Einkommenssituation des Kapitalanlegers zur Darlehensbedienung ausreicht.

Tipp: Es gibt eine Reihe von öffentlichen Förderprogrammen. Diese bieten gegenüber einer klassischen Baufinanzierung oft niedrigere Zinssätze. Bei einem Finanzierungsgespräch sollten Sie Ihre Hausbank nach aktuellen Fördermöglichkeiten fragen.

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